تعرفه معاملات مسکن گران‌تر شد؟

به گزارش اسنا، پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی و ایجاد سامانه سردفتری، اکنون طرفین پس از ثبت طرح در دفاتر املاک به صورت رایگان به دفاتر اسناد رسمی معرفی می شوند. به نظر می‌رسد اکثر دفاتر اسناد رسمی در این مرحله از خلاء قانونی استفاده می‌کنند و به طرفین معامله اطلاع می‌دهند که قرارداد مشاور املاک اعتباری ندارد، بنابراین دفاتر اسناد رسمی خودشان قرارداد را می‌نویسند و کارمزد معامله را خودشان می‌گیرند. در برخی موارد دفاتر ثبت اسناد برای ثبت قرارداد 40 میلیون تومان از مراجعین دریافت می کنند.

سیستم های متعدد و معامله گران دوره گرد

وجود سیستم های معاملاتی متعدد در بازار املاک، نقش مشاوران املاک را تضعیف کرده و امکان حذف دلالان املاک در آینده وجود دارد. از آنجایی که کارمزد مشاوران املاک در این فرآیند به صفر رسیده و منجر به رضایت نسبی طرفین قرارداد شده است، فعالان بازار املاک معتقدند حذف واسطه می تواند عواقب امنیتی و حقوقی برای مشتریان داشته باشد.

در حال حاضر سامانه دفتریار، امضا، املاک و مسکن برای ثبت قراردادهای مسکن فعال است. سامانه «کاتب» تنها در اختیار مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی است و مشتریان امکان دسترسی به آن را ندارند. این در حالی است که سامانه های «خودنویس» و «مالکیت و مسکن» زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان در اختیار عموم قرار می گیرد.

رئیس فدراسیون املاک: قانون ثبت رسمی معاملات ملکی و سامانه دفاتر اسناد رسمی مزیت های زیادی دارد اما به نظر می رسد در تنظیم مقررات آن به همه جوانب آن توجه نشده است.

بررسی ها نشان می دهد که مشاوران املاک بر اساس سلیقه خود و کارکرد سه سیستم ذکر شده از آنها استفاده می کنند. آنها معمولاً برای ثبت قراردادهای خرید و فروش از «منشی»، برای قراردادهای اجاره از «منشی» و برای قراردادهای توافقی از «مالک و اقامتگاه» استفاده می کنند.

با استقرار سامانه امضاء در سال 1402 هجری شمسی که تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی است، پیشنهاد شد که این سامانه نقش مشاوران املاک را در بازار مسکن کاهش دهد و ضریب امنیت در معاملات را کاهش دهد.

یک سال بعد در سال 1403 قانون ثبت رسمی معاملات ملکی پس از دو سال بحث و بررسی کارشناسی در مجلس به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. هدف از تصویب این قانون تنظیم قراردادهای غیررسمی و کتبی و مستندسازی کلیه املاک و مستغلات کشور است.

مشاوران املاک همکاری خود را با دفاتر اسناد رسمی در روند اجرای قانون الزامی آغاز کرده اند. همکاری ای که دلالان املاک را امیدوار به بازگشت به روند معاملات دارد. هیئت وزیران در مهر 1404 ق بر اساس پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارت دادگستری، قانون الزام آور راه و شهرسازی ابلاغ شد. بر اساس این قانون، کمیسیون مشاوران املاک بر اساس میانگین ارزش معاملاتی املاک در هر شهر بر اساس مناطق جغرافیایی مختلف تعیین می شود. مقرر شد قراردادهای ملکی توسط مشاوران املاک تنظیم شود و سپس طرفین معامله برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی معرفی شوند.

مشاوران املاک هیچ گونه اختیاری برای ثبت قانونی قراردادها ندارند

اما با گذشت کمتر از دو ماه از صدور این قانون، یک مشکل نظارتی ظاهر شد. مشاوران املاک صلاحیتی برای ثبت قانونی قراردادها ندارند و این امر نقش آنها را در قراردادها بی اثر می کند.

کیانوش گودرزی – رئیس اتحادیه مشاوران املاک – وی با انتقاد از روند ثبت معاملات ملکی در سامانه کتوب گفت: دفاتر مشاور املاک در مرحله اول قراردادهای املاک را بر اساس قانون تکلیفی تنظیم می کنند و سامانه گواهی صادر می کند. هیچ پولی بین مشتریان و دفاتر املاک رد و بدل نمی شود و طرفین معامله تا پنج روز فرصت دارند به دفتر مراجعه کنند. اگر به دفتر نروند هیچ اتفاقی نمی افتد و باعث تراکنش نمی شود.

وی افزود: اگر طرفین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی سوء استفاده می کنند و به طرفین معامله اطلاع می دهند که قرارداد مشاور املاک معتبر نیست، بنابراین دفاتر اسناد رسمی خودشان قرارداد می نویسند و کارمزد معامله را خودشان می گیرند. در برخی موارد دفاتر ثبت اسناد برای ثبت قرارداد 40 میلیون تومان از مراجعین دریافت می کنند.

دو ماده مغایر با روح قانون الزامی است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک و متعاقب آن استقرار سامانه سردفتری مزیت های بسیاری دارد که می تواند به چندین دهه بی قانونی در ثبت قراردادهای غیررسمی پایان دهد، اما به نظر می رسد در ساماندهی آیین نامه آن به همه جوانب توجه نشده است. مثلاً در تعاریف مشکلاتی به وجود آمد و حداقل دو ماده قانون با روح قانون تکلیفی مغایرت داشت.

به گفته گدرزی، در جریان بحث پیش نویس هیچ اثر حقوقی یا ثبتی برای مشاوران املاک ظاهر نشد. این موضوع مشکلاتی را برای مشاوران املاک ایجاد می کند و پیامدهای امنیتی آتی را در سطح جامعه ایجاد می کند. امروزه دفاتر اسناد رسمی تعهد بیع یا سند رسمی منعقد می کنند. سند سبز را برای پیش فروش و همان قرارداد گرفتند. مرتب کردن همان گره ها دشوار است. ضمناً در پیش نویسی که مشاوران املاک تهیه کرده اند، در صورت عدم رد و بدل شدن وجه و عدم وجود ضمانت کمیسیون مشاوران املاک؛ زیرا پس از انعقاد قرارداد در دفاتر دادگستری عملا کار تمام شده و نیازی به پرداخت هزینه مشاوره املاک نیست.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: در حال حاضر دفتر اسناد رسمی ثبت معاملات ملکی کار مشاوران املاک را با قیمت های بسیار بالاتر انجام می دهد. در واقع این خلأ قانونی منجر به سوء استفاده صنفی شده و همان طور که گفتم پیامدهایی برای معاملات آتی مسکن دارد. در حالی که قرار بود بر اساس قانون الزامات، ضریب امنیت معاملات را افزایش دهد.

انتهای پیام/